Будинок, який ви сьогодні будуєте, повинен довгі роки дарувати комфорт і не вимагати на завтра незапланованого ремонту. Допомогти в цьому може технічний нагляд за ходом будівництва.
Вартість послуг, пов’язаних з будівельною експертизою, може обчислюватися і в тисячах, і в десятках тисяч гривень. У першому випадку це можуть бути разовий виїзд фахівця на готовий або об’єкт, що будується, фотофіксація, складання «дефектних» відомостей, тепловізійне обстеження готового об’єкта. У другому – поетапний контроль за роботою підрядників на всіх стадіях: від вибірки котловану до внутрішньої обробки.
Проте практика показує, що майбутні домовласники звертаються до незалежних (від підрядника) експертам тільки в тому випадку, якщо на будівництві щось пішло не так.
Погляд зі сторони
Технагляд – це комплекс заходів, в ході яких залучені замовником експерти перевіряють роботу підрядника: методично, поетапно, крок за кроком. В першу чергу оцінюються відповідність проектно-кошторисної документації, якість робіт і матеріалів, дотримання технологій. Висновок фахівців з технагляду стає для замовника підставою для підписання акта приймання робіт. Іншими словами, технагляд – це професійний контроль, який завжди на стороні замовника.
Будівельний аудит – визначення більш широке: аудиторські перевірки до всього іншого дозволяють виявляти комерційну обґрунтованість і законність витрат на оплату праці та матеріалів.
Діяльність фахівців з технагляду і аудиту на великих міських будівництвах регламентується низкою законодавчих актів і нормативних документів. У приватному заміському житловому будівництві, яке, як відомо, не вимагає ліцензування, все простіше і складніше одночасно. З одного боку, компанії, що ведуть будівництво приватних котеджів, мають в штаті інженерів і фахівців з якості, які здійснюють наглядові функції і контролюють роботу субпідрядників
На стороні замовника
Ситуації, коли майбутній домовласник купує проект і сам, не маючи необхідного досвіду, управляє будівництвом, зустрічаються часто-густо: фундамент зводить одна команда, стіни – друга, третя займається обробкою або покрівельними роботами. На всіх етапах можуть мати місце відступи від проекту. Якщо замовник раптом вирішує заощадити, запросивши більш поступливих робочих, то за якість і надійність конструкцій не відповість ніхто. Можливий результат: через помилки, допущені в ході будівництва, будинок, який будували для себе улюбленого, наспіх готується до продажу.
А тепер поставимо на місце приватного замовника «знайомого виконроба», якому той довірив будівництво та закупівлю матеріалів за готівку. У цьому сценарії може виявитися, що заплановані виконробом надлишки пішли на інший об’єкт, а матеріали і комплектуючи, передбачені проектною документацією, замінені більш дешевими і менш якісними аналогами. Чим в даному випадку можуть допомогти фахівці з нагляду та експертизи? Провести обстеження об’єкта на відповідність проекту (це можливо на будь-яких стадіях), зіставити фактичні витрати з кошторисами, скласти «дефектні» відомості і підготувати висновок, який може лягти в основу судового або досудового врегулювання спору.
Зрозуміло, в реальному житті все складніше. Притягнути до відповідальності недбайливого будівельника можна тільки в тому випадку, якщо факти оплати матеріалів і виконаних робіт вдається підтвердити документально. Відповідно, головна порада економним приватним забудовникам, наймався фізичних осіб: педантично фіксуйте все платежі розписками, виконані роботи – актами здачі-приймання, а також вимагайте у підрядників і зберігайте чеки за придбані матеріали. Такий контроль як мінімум дисциплінує підрядників, не даючи їм розслаблятися. Запросивши незалежного експерта при покупці або перед підписанням акту приймання готового будинку, ви витратите кілька тисяч рублів, зате у вас з’явиться «дефектна» відомість, яка буде підставою для усунення недоробок, зниження вартості робіт або продажної ціни об’єкта.
Приймання: крок за кроком
Якщо будівництво далеко від завершення, ділянку проблемний і проект складний, має сенс наймати не тільки будівельну організацію, а й незалежного фахівця з нагляду. В цьому випадку приймання будинку розбивають на етапи, закінчення кожного з яких супроводжує підписання відповідного акту здачі-приймання.
Відзначимо основні моменти, коли потрібно контроль. Підготовка підстави під фундамент, вибірка котловану, влаштування піщаної подушки, дренажні роботи – всі будівельні дефекти на даній стадії можуть стати джерелом серйозних проблем у майбутньому. Потім бажано разом з фахівцем побачити готовий фундамент. Але ще краще, щоб експерт оцінив якість арматурних і бетонних робіт безпосередньо на стадії заливки фундаменту. Постачальника бетонного розчину варто попередити, що будуть зроблені спроби.
У період зведення стін вам також бажано навідуватися на будівництво, але вже з рівнем і рулеткою, щоб не дати будівельникам проявити забудькуватість або халтурить. Найпоширеніші дефекти – відсутність гідроізолюючих підкладок (будинки будь-яких типів) і Армопояс (будинки з газобетону і піноблоків). Наступні важливі моменти – установка віконних і дверних блоків, покрівельні роботи.
Зрозуміло, брак на даних стадіях не такий критичний, як при підготовці підстави. Але якщо на попередніх стадіях мали місце проколи, послаблювати контроль не слід.
Утеплення конструкцій, оздоблювальні роботи – оптимальний варіант наглянути на об’єкт, поки вони ще не завершені. Адже в даному випадку не доведеться розкривати стіни, щоб перевірити стан будівельних конструкцій. Незашиті віконні прорізи, вільні від облицювання стіни і не закриті цокольним панелями фундаменти на гвинтових палях дозволять оцінити, які матеріали використовувалися і як з ними працювали.
На стадії приймання об’єкта в експлуатацію варто виконати і тепловізійне обстеження. Воно виявить приховані містки холоду, дефекти монтажу віконних і дверних блоків, покрівельного пирога, а також всі місця, де будівельники просто схалтурили при прокладці утеплювача. Правда, один з найдоступніших і результативних методів неруйнівного контролю в будівництві ефективний в зимовий час, коли на дворі мінусова температура, а будинок протоплюється або прогрітий тепловими гарматами.
Успіхів Вам у прийнятті рішень, за більш детальнішою інформацією читайте інші наші публікації, або звертайтеся http://proekt24.in.ua/. Ми разом з вами розробимо проектну документацію відповідно для вашої потреби, та допоможемо у затвердженні її у органах будівництва та архітектури.
